Da… nonno a nipote II
Fiduciaria e immobili? SI GRAZIE.
In mancanza di qualsiasi distinzione nella formula legislativa, tutti i beni immobili e mobili, possono essere amministrati fiduciariamente.
Articolo di Antonio Righini apparso su SUMMA – Fondazione Luca Pacioli nel febbraio del 2006.
Nelle relazioni affettive, l’amore dei genitori per i figli, non si interrompe neppure con la separazione della coppia sposata o convivente che sia.
Continua, in altre forme tramite gli atti depositati in Tribunale, i giudici e gli avvocati, i periti e gli assistenti sociali, anche se il più delle volte rischia di diventare una storia di soldi: termini quali disposizione provvisoria per le visite, per l’affido, per la casa ecc. sono vissuti con ansia soprattutto quando parliamo dell’amore di un nonno di sessanta anni per i nipoti di due e quattro anni.
Queste separazioni “estreme” sono sempre più frequenti e nella generalità dei casi colpiscono anche i nonni del genitore non affidatario della prole (e viste le statistiche i genitori paterni), nonni che in queste situazioni si sentono inadeguati e non sanno come comportarsi: per questi motivi si è rivolto al mio studio un nonno che io ho già soprannominato il nonno possibilista ma con prudenza, che a distanza di sei mesi dal precedente incontro, irrompe nel mio studio per un appuntamento alle sette e mezzo di sera dichiarandosi disponibile ad aspettare.
Vista l’ora e conoscendo il cliente e le domande che mi avrebbe posto, e considerato che questa volta risulta essere accompagnato dalla moglie, io senza esitazioni ho detto loro: “Andiamo fuori a cena, pagate Voi “.
Sulle note della Carmen parliamo di immobili e di società fiduciarie
Dopo una breve passeggiata sul Liston1 si raggiunge un piccolo ristorante dove si può cenare all’aperto al giusto prezzo, dove si può ascoltare le noti di una opera lirica molto famosa (credo che fosse la Carmen) e, dove ceniamo a base di pesce.
Prima di ordinare il caffè ed, anticipando il tema di questo imprevisto appuntamento, prendo la parola e così esordisco: “Mio caro signore, se la memoria non mi tradisce l’avevo lasciata incuriosita dalla possibilità di intestazione diretta dell’immobile alla società fiduciaria ed ora a distanza di sei mesi ci rincontriamo in compagnia di sua moglie. Tutto questo mi fa pensare che le possibilità offerte dallo strumento fiduciario in campo immobiliare le/Vi interessino”.
“Si ha ragione”, mi risponde la nonna facendosi coraggio con il marito. “Vede, noi siamo preoccupati per nostro figlio e per i nostri nipoti e quello che Lei ha detto a mio marito ci ha molto incuriosito, …… forse è la soluzione alle nostre ansie, e per questo motivo vogliamo sapere tutto sulle società fiduciarie e gli immobili”.
“Voi avete certamente ragione a essere preoccupati per i vostri nipotini e per vostro figlio ma questo è un altro problema, come da Voi richiesto oggi Vi parlerò solamente degli immobili e delle società fiduciarie” così rispondo.
“Cari nonni, voglio arrivare subito al nocciolo di questa conversazione e diciamo che rispetto a venti anni fa, le cose sono profondamente cambiate”. L’elevata incidenza degli oneri tributari sui trasferimenti immobiliari così come problemi di carattere fiscale che non sono stati risolti in maniera univoca2 hanno da sempre frenato aperture della società civile all’intestazione alle fiduciarie degli immobili cosicchè la loro amministrazione fiduciaria è sempre sembrata inusuale nonostante che nella formula legislativa non vi siano distinzione di sorta in ordine ai beni amministrabili3.
Ma di questo ne parleremo nel proseguio di questo incontro: nel rispondere alla vostra domanda voglio prospettarVi un percorso di come nella prassi si atteggiano le società fiduciarie nell’incontrare il mondo immobiliare.
Operazioni family (o anche chiamate di tipo non commerciale)
Le operazioni tipiche della società fiduciaria quando incontra il mondo immobiliare sono essenzialmente di due tipi:
operazioni che possiamo definire family (ovvero di tipo non commerciale) e operazioni corporate (o anche speculative).
In ogni caso, che si tratti di operazioni commerciali o meno, visto gli interessi coinvolti e i problemi che potranno nascere, io tendo a fare una valutazione del fiduciante o dell’operazione che vuole porre in essere.
Per completezza espositiva, devo evidenziarVi come questa mia valutazione non è imposta da nessuna normativa così come l’associazione di categoria4 non lo impone ma lo suggerisce, tuttavia attenermi a questa regola di condotta mi ha sempre evitato delle spiacevoli sorprese.
Detto questo, nel campo delle operazioni di tipo non commerciale dove l’interesse del fiduciante ad acquisire un immobile è prevalentemente di natura familiare e dove la domanda di riservatezza e anonimato si fonda sulle più svariate ragioni del tutto legittime (quali ad esempio per evitare distorsioni di prezzo), le società fiduciarie possono proporre due soluzioni diverse:
1 soluzione – acquisto dell’immobile usando lo strumento societario;
2 soluzione – acquisto dell’immobile mediante intestazione diretta alla società fiduciaria.
In ordine alla prima soluzione prospettata ben poco vi è da dire: questa è la classica operazione che le società fiduciarie hanno sempre posto in essere.
La novità di queste società immobiliari partecipate da società fiduciarie, è che a seguito della riforma del diritto societario, ora possono costituirsi come società di capitali con unico socio, dove l’unico socio è rappresentato dalla società fiduciaria5.
Nel passato, vigendo il divieto di costituire con un socio unico dette società, pena la responsabilità illimitata dello stesso socio, si doveva ricorrere ad alchimie di ingegneria giuridica o facendo partecipare due soci diversi rappresentati da due diverse società fiduciarie ovvero intestando una quota infinetesimale, pari all’1% o anche meno, ad un prestanome, amico o parente.
Merita inoltre di essere menzionato, per importanza, l’obbligo di versamento dell’intero capitale sociale al momento della costituzione di dette società, evitando quindi l’ipotesi che a seguito del fallimento di detta società 6, alla società fiduciaria venga richiesto di corrispondere al fallimento, i residui decimi del capitale della società di cui è socia per via del contratto fiduciario con il quale amministra la partecipazione sociale.7
Lungi dal voler essere esaustivo, si osserva come nella generalità dei casi, queste società immobiliari partecipate da società fiduciarie siano delle società di capitali e mai di persone.
La ratio di questo comportamento dei fiducianti, a mio parere, trova risposta in parte nel fatto che comunemente si ritiene che non possano essere oggetto di intestazione fiduciaria le quote di società di persone8, ma sopratutto nel fatto di volere limitare la responsabilità patrimoniale.
Sotto il profilo tributario, aspetto da non considerarsi secondario, le quote o le azioni possedute dalla società fiduciaria, dovranno essere inserite nell’UNICO del fiduciante solamente se la società partecipata distribuira dividendi mentre relativamente all’ICI .queste verranno pagate dalla società……..
“Mi scusi la domanda apparentemente ingenua, così mi interrompe la nonna, ma operativamente come si struttura l’operazione di acquisto, perchè vede io e mio marito è vero che nella nostra vita abbiamo sempre risparmiato, ma visti gli attuali prezzi del mercato immobiliare penso che dovremmo accendete un mutuo, o no?”
“Cara nonna, la sua domanda legittima ha anticipato quello che volevo per l’appunto analizzare essendo di basilare importanza al fine di capire anche la convenienza di questa operazione” così rispondo.
Peraltro, le osservazioni che seguono, lungi dal voler essere esaustive, sono premesse indispensabili per comprendere appieno l’operazione che vado a spiegarVi.
In generale, in primis si può osservare e, questo lo dico con la deontologia professionale che ci contrattistingue noi fiduciari, che se è vero che la domanda di anonimato è il motivo per il quale viene utilizzata la società fiduciaria al momento dello start up dell’operazione, tale esigenza può anche scemare nel proseguio del rapporto, fino anche a cessare.
Sul punto, la struttura dell’operazione è molto semplice, lineare e dal punto di vista fiscale neutra:
• la società fiduciaria, rispondendo alla domanda di riservatezza e di anonimato dei fiducianti, partecipa alla costituzione della società immobiliare;
• la società immobiliare accende un mutuo con un Istituto di Credito al fine di comprare l’immobile che le interessa;
• l’immobile acquistato viene concesso in locazione a terzi;
• le rate del mutuo sono equivalenti ai canoni di locazione così da avere un impatto fiscale minimo.
Una volta esaurita l’operazione avendo pagato tutte le rate del mutuo ed escludendo ipotesi di cessione della società e/o dell’immobile, il vero ostacolo per il completamento dell’operazione è l’assegnazione dell’immobile ai soci, salvo aspettare che il governo emani un’apposita normativa per l’assegnazione agevolata degli immobili9.
Esaminando la seconda soluzione che Vi avevo prospettato, ovvero l’acquisto dell’immobile mediante intestazione diretta alla società fiduciaria, Vi devo subito evidenziare come nel passato questo strumento non venisse utilizzato per problemi di carattere fiscale che solamente oggi sono in parte stati risolti nonchè per la paura che le regole del mondo fiduciario venissero inquinate dal nostro sistema di pubblicità in materia di immobili.
A questo punto, si avvera proprio quello che mi aspettavo: “ Ma quello che lei dice, mi sembra una questione di lana caprina. Sarà per i miei giovanili studi giuridici, ma mi sembra di ricordare che anche nel caso in cui io voglia acquisire una quota di srl usando la società fiduciaria vi sia l’iscrizione in un pubblico registro così come se acquisto un immobile ………..” così mi interrompe il nonno invitandomi a proseguire nel discorso.
Si ha proprio ragione, è proprio una questione di lana caprina, proseguo io.
Tuttavia se osserviamo la casisitica che si incontra nelle esperienze professionali, nella normalità dei casi, con il mandato fiduciario il fiduciante incarica la società fiduciaria di intestarsi immobili già di sua proprietà e di amministrarli usando lo strumento della società immobiliare ovvero di acquisirli usando una società immobiliare creata ad hoc dove intervenrrà quale socio la società fiduciaria, anche se sta maturando una cultura di intestazione diretta degli immobili usando lo schermo della società fiduciaria.
Il tema è delicato e meriterebbe una più approfondita analisi che non è possibile svolgere per evidenti ragioni di sintesi.
In ogni caso, in attesa di una riforma organica della disciplina delle società fiduciarie che faccia chiarezza sul punto, l’interpretazione da preferire, in linea con le conclusioni più recenti a cui è giunta l’amministrazione finanziaria, è quella che ritiene il trasferimento di un bene immobile ad una società fiduciaria ed il suo ritrasferimento al fiduciante atti non equiparabili ad un trasferimento di proprietà, neutri dal punto di vista fiscale e come tali soggetti ad imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa10.
Peraltro, la VI Commissione Permanente (Finanze), in data 7 ottobre 2004, sul punto emanando la risoluzione 7-00449 ha impegnato il governo ad assumere le iniziative di competenza volte a consentire la sottoposizione a tassa fissa degli atti di intestazione fiduciaria degli immobili alle società fiduciarie autorizzate ai sensi della legge 23 novembre 1939, n. 1966, e degli atti di reintestazione da parte di queste ultime ai fiducianti11. In ogni caso……………………………….
Alla luce di queste brevi considerazioni, osservo quanto segue:
se è vero nel nel mondo fiduciario vige la regola “A chi fu dato molto sarà chiesto molto e a chi fu affidato molto si richiederà ancora di più (Luca 12, 48)”, per gli interessi di famiglia coinvolti, consiglio di improntare alla massima prudenza i propri comportamenti di fiduciario prospettando anche con pareri scritti le soluzioni prospettate citando le fonti a supporto delle conclusioni.
Questa è un pò la filosofia che ritengo debba essere seguita altrimenti non sono così sicuro che in futuro che le società fiduciarie lavoreranno ancora con il mondo immobiliare (quanto meno in ambito di operazioni di tipo non commerciale).
Operazioni corporate (o anche chiamate di tipo speculativo)
“Miei cari nonni, dopo avervi lungamente illustrato quali operazioni family la società fiduciaria può porre in essere incontrando il mondo immobiliare, al fine di comprendere appieno la società fiduciaria e di fugare le vostre paure relativamente ad essa, brevemente Vi parlerò, anche vista l’ora, di come si atteggiano nel campo delle operazioni corporate”.
“Si, ha ragione, per comprendere correttamente la società fiduciaria l’ascoltiamo volentieri relativamente a queste operazioni che Lei chiama corporate. D’altra parte, capire perchè gli imprenditori si affidano alle società fiduciarie è motivo per capire perchè anche noi potremmo affidarci ad una società fiduciaria” così mi replicano questa coppia di nonni.
Venendo ora all’esame delle operazioni corporate, dove l’interesse del fiduciante è di natura meramente speculativa, ovvero di tipo commerciale, tra le operazioni più interessanti si ricordano:
• l’acquisto diretto di un immobile usando la società fiduciaria nei modi illustrati relativamente ad operazioni family (ovvero mediante costituzione di una società immobiliare ad hoc paretecipatata dalla fiduciaria o acquisto diretto dell’immobile).
Questo tipo di operazione, chiaramente, non è dissimile da quelle poste in essere in ambito family. Ciò che cambia, non sono le motivazioni di riservatezza o anonimato che rimangono, bensì decisiva è la diversa sensibilità dei fiducianti in relazione all’operazione (che ovviamente è squisitamente di tipo commerciale e che richiede competenze profonde da parte dei fiducianti o dei loro professionisti in ambito civilistico, tributario, societario e di finanza). Questa enunciazione di principio che potrebbe sembrare ovvia, tale non è.
• l’acquisto ad aste fallimentari o ad aste immobiliari di un immobile usando la società fiduciaria nei modi illustrati relativamente ad operazioni family.
Sul punto, osservo come la fase operativa di questa operazione commerciale, si stia evolvendo da operazioni fai da te a modelli integrati di consulenza immobiliare.
In sostanza, l’individuazione dell’immobile da acquistare in sede fallimentare o in sede di esecuzione immobiliare viene affidata a delle società specializzate (cd. DEALER).
Solamente a seguito dell’esistenza di alcuni requisiti oggettivi, interverrà la società fiduciaria che provvederà all’acquisto dell’immobilie individuato.
Conclusioni
Miei cari, nel cvongedarmi da Voi, alcune annotazioni di contorno.
Gli esempi che Vi ho illlustrato in ordine alla società fiduciaria e il mondo immobiliare non devono considerarsi esaustivi di quali operazioni può porre in essere la società fiduciaria, essendo uno strumento molto evoluto e flessibile.
Pensando ad ipotesi creative di lavoro con la società fiduciaria, ritengo possibile la cessione di crediti fiscali fallimentari in trust dove trustee potrà essere la stessa società fiduciaria (avendo i suoi suoi amministratori le compenze per svolgere detta attività12) permettendo così la chiusura anticipata della procedura fallimentare senza aspettare il rimborso dei crediti fiscali13 o anche in ipotesi di separazione di convivenza o matrimonio mediante l’istituzione di un trust dove vi sia un immobile e dove trustee o guardiano sarà la società fiduciaria14.
Ma come diceva un noto presentatore: Tempo scaduto. Big Ben ha detto stop!